КВЕД — код із класифікатора видів економічної діяльності; КВЕД 68.20 — це клас «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»: під ним здають квартири, офіси, склади, землю — свої або взяті в оренду. Під цим кодом працюють і фізична особа-підприємець (ФОП), і товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ). Код 68.20 права здавати не дає — вирішують група й орендар. Перша група здавати не може, друга — лише населенню й платникам єдиного податку, третя — будь-кому; межа площі діє лише для ФОП, ТОВ на третій групі здає без неї.
Стаття описує стан на жовтень 2026 року. Сьогодні діє КВЕД-2010, і код 68.20 обирають як звичайно; нову класифікацію NACE 2.1-UA вводять у дію з 1 січня 2027 року, і для житла вона дещо зміщує межу класу — про це останній розділ.
Що входить у КВЕД 68.20 і чого в ньому немає
Житло на довгий строк, нежитлові будівлі, земля, ринки — своє майно або взяте в оренду, тож і суборенда. Подобово — 55.20 або 55.10, посередник — 68.31, рухоме майно — розділ 77.
Здача, надання й здавання в оренду — три назви однієї дії, і від назви код не залежить: квартири на довгий строк, офіси, склади й землю здають за 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна. Тож запити «квед оренда приміщень», «квед здача в оренду нерухомого майна», «квед надання в оренду нерухомого майна» і «квед здавання в оренду власного нерухомого майна» ведуть сюди. Порядок слів у запиті на код теж не впливає: «здача в оренду нерухомого майна квед», «надання в оренду нерухомого майна квед» і «здавання в оренду власного нерухомого майна квед» — той самий 68.20. Пояснення Держстату до класифікатора (наказ № 396) включають у нього:
- «надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном» — багатоквартирними будівлями та житлом, нежитловими будівлями, «у т. ч. виставковими залами, складськими приміщеннями», земельними ділянками;
- «надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати»;
- діяльність ринків, експлуатацію житлових мобільних комплексів, «надання приміщень виключно для утримання тварин».
Суборенда — той самий клас. У назві класу — оренда «власного чи орендованого» майна: хто взяв приміщення в оренду і здає його далі від свого імені, працює за 68.20. Суборенду покриває вже слово «орендованим», тож окремого слова для неї в поясненнях немає.
Пояснення до 68.20 і до сусідніх класів називають, чого в 68.20 немає:
| Що ви робите | Клас КВЕД-2010 | Що кажуть пояснення |
|---|---|---|
| Здаєте квартиру подобово | 55.20 Діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання | проживання «зазвичай на добовій або тижневій основі», зокрема у «квартирах і бунгало для приїжджих» |
| Здаєте житло подобово з прибиранням, білизною й харчуванням | 55.10 Діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування | оренда житла «із забезпеченням прибирання, заміни постільної білизни, харчуванням і напоями» |
| Шукаєте орендарів чи орендодавців за винагороду | 68.31 Агентства нерухомості | «посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна» |
| Збираєте орендну плату для власника | 68.32 Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту | «діяльність агентств зі стягування орендної плати» |
Межу між 68.20 і 55.20 пояснення проводять строком, але без числа: житло в 68.20 — «зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати», у 55.20 — «зазвичай на добовій або тижневій основі». Оренда обладнання, авто й техніки — інша тема: пояснення до розділу 77 відсилають «надання в оренду нерухомого майна» до секції L, тобто сюди, а рухоме майно лишають собі.
Яка група єдиного податку для КВЕД 68.20
Друга або третя. Перша здавати не може. Друга — лише населенню й платникам єдиного податку, бо оренду кодекс вважає послугою. Третя — будь-кому, і ФОП, і ТОВ. Посередництво з оренди — лише третя група.
Клас 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна єдиного податку не закриває, тож групу для запитів «квед 68.20 фоп 2 група» і «квед 68.20 фоп 3 група» визначає Податковий кодекс. Оренду кодекс обмежує трьома речами — групою, колом орендарів і, для ФОП, площею.
Перша група — ні. До неї належать ФОП, які «здійснюють виключно роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або провадять господарську діяльність з надання побутових послуг населенню» (підпункт 1 пункту 291.4 Податкового кодексу). Перелік побутових послуг у пункті 291.7 закритий, оренди нерухомості в ньому немає.
Друга група — населенню й платникам єдиного податку. Підпункт 2 пункту 291.4 дозволяє другій групі «надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню». Оренда для кодексу — послуга: продаж послуг «включає, зокрема, надання права на користування товарами за договорами оперативного лізингу (оренди)» (підпункт 14.1.203). Тож ФОП другої групи може здати приміщення людині, підприємцю на єдиному податку або товариству на єдиному податку.
Поза цим колом — ТОВ і ФОП на загальній системі, банки (єдиного податку вони не платять — підпункт 291.5.4), приватні нотаріуси. Верховний Суд у постанові від 12 листопада 2020 року у справі № 826/247/16 погодився з податковою: підпункт 2 пункту 291.4 обмежує «надання послуг певному колу осіб (платникам єдиного податку та/або населенню), до якого приватних нотаріусів не віднесено». ФОП другої групи, який здав приміщення нотаріусу, вийшов за межі своєї групи. Слово «населення» суд прочитав так само, як податкова: воно «не є специфічним, а використовується у загальному значенні», і нотаріус, який здійснює незалежну професійну діяльність, до нього не входить.
У консультації від 27.02.2024 № 980/ІПК/99-00-24-03-03 ДПС відповіла ФОП другої групи з кодом 68.20, що він «має право надавати послуги з надання в оренду нерухомого майна виключно платникам єдиного податку та/або населенню (фізичним особам)». Так само — консультації від 07.02.2023 № 245/ІПК/99-00-24-03-03-06 і від 04.08.2023 № 2280/ІПК/99-00-24-03-03-06. Індивідуальна податкова консультація за пунктом 52.2 Податкового кодексу має індивідуальний характер і може використовуватися лише платником, якому її надано. Це позиція податкової; сили норми вона не має.
Як це виглядає для ФОП, який здає нерухомість:
- квартира людині — друга або третя група;
- офіс підприємцю чи товариству на єдиному податку — друга або третя група;
- офіс товариству чи підприємцю на загальній системі — лише третя група;
- приміщення банку або приватному нотаріусу — лише третя група;
- пошук орендарів для чужих об’єктів за винагороду — лише третя група і клас 68.31 Агентства нерухомості.
Статус орендаря варто перевірити до договору й стежити за ним, поки договір діє: якщо товариство на єдиному податку перейде на загальну систему, орендар для ФОП другої групи опиниться поза її колом.
Якщо орендар поза колом, до доходу від нього застосовують ставку 15 % (підпункт 5 пункту 293.4), а з першого числа місяця після кварталу — перехід на загальну систему (підпункт 9 підпункту 298.2.3). Ті самі наслідки чекають і першу групу, яка здає нерухомість.
Для суборенди на другій групі нічого не змінюється: клас 68.20 і послуга ті самі. Консультація ДПС від 07.02.2023 № 245/ІПК/99-00-24-03-03-06 стосувалася саме її: ФОП другої або третьої групи, «яка надає в оренду (суборенду) житлові приміщення до 400 кв. м (включно) та/або нежитлове приміщення до 900 кв. м (включно), має право застосовувати спрощену систему оподаткування». Це право податкова визнає «за умови дотримання інших вимог, визначених у главі 1 розділу XIV ПКУ».
Посередництво — лише третя група. Другу групу кодекс для посередників закриває: дія підпункту 2 пункту 291.4 «не поширюється на фізичних осіб - підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна». У кодексі вони досі названі групою старого КВЕД-2005 — 70.31 Діяльність агентств нерухомості.
Третя група — будь-кому. Підпункт 3 пункту 291.4 кола клієнтів не обмежує; виняток — електронні резиденти: вони працюють «виключно на користь нерезидентів України» і «не отримують доходи з джерелом походження з України, крім пасивних доходів». Дохід від оренди майна в Україні має джерело походження з України (підпункт «б» підпункту 14.1.54) і пасивним не вважається (підпункт 14.1.268). До третьої групи належать і ФОП, і «юридичні особи - суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми». Для ФОП на третій групі в оренди лишається одне власне обмеження — площа.
Межа площі: 0,2 га, 400 і 900 м² — лише для ФОП
Для ФОП, які здають понад 0,2 гектара землі, 400 м² житла чи 900 м² нежитлових приміщень, 1–3 групи закриті (підпункт 291.5.3). Товариств у підпункті немає. Чи сумувати площі, кодекс не уточнює; безпечніше рахувати сумарно.
Підпункт 291.5.3 закриває першу — третю групи для тих, хто здає великі площі: «фізичні особи - підприємці, які надають в оренду». Межі він називає так:
«земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів»
Адресат — лише ФОП. Юридичних осіб у підпункті немає, хоча сусідні підпункти пункту 291.5 називають їх прямо, і в главі про спрощену систему іншої межі площі для товариств теж немає. ТОВ на третій групі здає без цієї межі; у нього свої обмеження — річний дохід (підпункт 3 пункту 291.4) і склад учасників (підпункт 291.5.5).
Податкова у двох консультаціях переказує норму ширше. У консультації від 09.03.2026 № 1306/ІПК/99-00-24-03-03 підпункт 291.5.3 передано так: «не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб’єкти господарювання (юридичні особи та фізичні особи – підприємці), які надають в оренду земельні ділянки». Слів «юридичні особи» в чинній редакції підпункту немає; та сама формула — у консультації від 27.02.2024 № 980/ІПК/99-00-24-03-03. Консультацію № 1306 дано з іншого питання — про перегляд орендної плати — і вона індивідуальна (пункт 52.2). ТОВ на третій групі, яке здає більше за пороги, безпечніше до угоди отримати власну індивідуальну консультацію.
Пороги 400 і 900 м² встановив Закон № 1117-IX від 17.12.2020; до нього були 100 і 300 м², і їх досі можна зустріти в старих текстах.
Як рахувати площу, кодекс не уточнює. Слів «сукупно» чи «сумарно» в підпункті 291.5.3 немає, хоча там, де кодекс сумує площі, він так і пише.
Що саме рахують. У підпункті йдеться про приміщення «та/або їх частини», які ФОП «надають в оренду»: кімната в квартирі чи частина складу теж іде в розрахунок. Межа прив’язана до зданого: про площу, яку ФОП має у власності, але не здає, підпункт мовчить. Поріг для землі виражено в гектарах, для житлових і нежитлових приміщень — у квадратних метрах.
Безпечніше рахувати сумарно — окремо для землі, житлових і нежитлових приміщень. Якщо площі не сумують, а ви рахували разом, ви лише обмежили себе. Якщо сумують, а ви рахували по кожному об’єкту, до доходу від такої оренди застосовують ставку 15 % (підпункт 4 пункту 293.4), а платник переходить на загальну систему (підпункт 5 підпункту 298.2.3). Коли кожен об’єкт менший за поріг, а разом вони його перевищують, до угоди варто отримати власну індивідуальну податкову консультацію.
Код 68.20 у реєстрі платників єдиного податку
Оренда без коду в реєстрі платників єдиного податку обертається ставкою 15 % на першій і другій групі та переходом на загальну систему.
Сам код прав не створює — так сказано в розділі «Сфера застосування» NACE 2.1-UA: «код виду економічної діяльності не створює прав чи обов’язків для суб’єктів». Але види діяльності вносять до реєстру платників єдиного податку, і для оренди без коду в реєстрі кодекс має свої наслідки:
- перша й друга група — ставка 15 % до доходу «від провадження діяльності, не зазначеної у реєстрі платників єдиного податку» (підпункт 2 пункту 293.4);
- перша — третя група, крім електронних резидентів, — обов’язковий перехід на загальну систему з першого числа місяця після періоду, коли таку діяльність провадили (підпункт 7 підпункту 298.2.3).
Код у реєстрі платників єдиного податку і код у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ЄДР) — різні записи. Чому кодекс закриває саме діяльність, — у статті про КВЕД для бухгалтерських і консультаційних послуг. Перелік тих, кому кодекс закриває 1–3 групи, — у статті про заборонені КВЕД на єдиному податку; процедуру додавання коду до кожного з двох реєстрів описано в статті як додати КВЕД.
КВЕД 68.20 у NACE 2.1-UA: житло на строк до року — 55.90
Номер і назва 68.20 у NACE 2.1-UA лишаються, але таблиця відповідності відносить до 55.90 житло, яке сьогодні здають за 68.20 на строк не більше року. Для подобової оренди клас не змінюється — 55.20; в описі 68.20 з’являються оренда дахів під сонячні електростанції й будівлі центрів обробки даних.
У NACE 2.1-UA, яку вводять у дію з 1 січня 2027 року, номер і назва 68.20 лишаються: «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Межа класу для житла зміщується. Таблиця відповідності Держстату (версія 21.05.2026, рядок 778) відносить до 55.90 Діяльність інших засобів тимчасового розміщення таку частину нинішнього 68.20:
«надання житла та мебльованих або немебльованих кімнат або квартир на період не більше року»
У 68.20 лишається житло «для довготермінового використання на щорічній основі або довше» (рядок 779), нежитлові будівлі, земля, ринки. Уперше в описі класу з’явилися оренда дахів, «наприклад, для встановлення сонячних електростанцій», оренда заводів і фабрик разом з машинами й обладнанням, будівлі центрів обробки даних. Подобова оренда, яку сьогодні відносять до 55.20 Діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання, за таблицею лишається в 55.20 (рядок 715).
Точних дат переходу кодів у ЄДР і в реєстрі платників єдиного податку Держстат і ДПС не назвали. ГУ ДПС у Тернопільській області 29.07.2026 з посиланням на Держстат пише, що КВЕД-2010 застосовуватиметься «щонайменше до кінця 2027 року»; Податковий кодекс досі називає види діяльності «згідно з КВЕД ДК 009:2010». Заяв під NACE 2.1-UA у 2026 році подавати не треба: класифікацію ще не введено в дію. Що зробити з кодами вже цього року — у статті про NACE 2.1-UA.
