КВЭД — код из классификатора видов экономической деятельности; КВЭД 68.20 — это класс «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»: под ним сдают квартиры, офисы, склады, землю — свои или взятые в аренду. Под этим кодом работают и физическое лицо-предприниматель (ФОП), и общество с ограниченной ответственностью (ООО, в реестре — ТОВ). Код 68.20 права сдавать не даёт — решают группа и арендатор. Первая группа сдавать не может, вторая — только населению и плательщикам единого налога, третья — кому угодно; предел площади действует только для ФОП, ООО на третьей группе сдаёт без него.
Статья описывает положение дел на октябрь 2026 года. Сегодня действует КВЭД-2010, и код 68.20 выбирают как обычно; новую классификацию NACE 2.1-UA вводят в действие с 1 января 2027 года, и для жилья она несколько смещает границу класса — об этом последний раздел.
Что входит в КВЭД 68.20 и чего в нём нет
Жильё на долгий срок, нежилые здания, земля, рынки — своё имущество или взятое в аренду, поэтому и субаренда. Посуточно — 55.20 или 55.10, посредник — 68.31, движимое имущество — раздел 77.
Класс 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна — это КВЭД для аренды помещения. Пояснения Госстата к классификатору (приказ № 396) включают в него:
- «надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном» — многоквартирными зданиями и жильём, нежилыми зданиями, «у т. ч. виставковими залами, складськими приміщеннями», земельными участками;
- «надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати»;
- деятельность рынков, эксплуатацию жилых мобильных комплексов, «надання приміщень виключно для утримання тварин».
Субаренда — тот же класс. В названии класса — аренда «власного чи орендованого» имущества: кто взял помещение в аренду и сдаёт его дальше от своего имени, работает по 68.20. Субаренду покрывает уже слово «орендованим», поэтому отдельного слова для неё в пояснениях нет.
Пояснения к 68.20 и к соседним классам называют, чего в 68.20 нет:
| Что вы делаете | Класс КВЭД-2010 | Что говорят пояснения |
|---|---|---|
| Сдаёте квартиру посуточно | 55.20 Діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання | проживание «зазвичай на добовій або тижневій основі», в том числе в «квартирах і бунгало для приїжджих» |
| Сдаёте жильё посуточно с уборкой, бельём и питанием | 55.10 Діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування | аренда жилья «із забезпеченням прибирання, заміни постільної білизни, харчуванням і напоями» |
| Ищете арендаторов или арендодателей за вознаграждение | 68.31 Агентства нерухомості | «посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна» |
| Собираете арендную плату для собственника | 68.32 Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту | «діяльність агентств зі стягування орендної плати» |
Границу между 68.20 и 55.20 пояснения проводят по сроку, но числа не называют: жильё в 68.20 — «зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати», в 55.20 — «зазвичай на добовій або тижневій основі». Аренда оборудования, авто и техники — другая тема: пояснения к разделу 77 отсылают «надання в оренду нерухомого майна» к секции L, то есть сюда, а движимое имущество оставляют себе.
Какая группа единого налога для КВЭД 68.20
Вторая или третья. Первая сдавать не может. Вторая — только населению и плательщикам единого налога, потому что аренду кодекс считает услугой. Третья — кому угодно, и ФОП, и ООО. Посредничество в аренде — только третья группа.
Класс 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна единый налог не закрывает, поэтому группу, о которой спрашивают «какая группа ФОП для 68.20», определяет Налоговый кодекс. Аренду кодекс ограничивает тремя вещами — группой, кругом арендаторов и, для ФОП, площадью.
Первая группа — нет. К ней относятся ФОП, которые «здійснюють виключно роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або провадять господарську діяльність з надання побутових послуг населенню» (подпункт 1 пункта 291.4 Налогового кодекса). Перечень бытовых услуг в пункте 291.7 закрыт, аренды недвижимости в нём нет.
Вторая группа — населению и плательщикам единого налога. Подпункт 2 пункта 291.4 разрешает второй группе «надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню». Аренда для кодекса — услуга: продажа услуг «включає, зокрема, надання права на користування товарами за договорами оперативного лізингу (оренди)» (подпункт 14.1.203). Поэтому ФОП второй группы может сдать помещение человеку, предпринимателю на едином налоге или обществу на едином налоге.
Вне этого круга — ООО и ФОП на общей системе, банки (единый налог они не платят — подпункт 291.5.4), частные нотариусы. Верховный Суд в постановлении от 12 ноября 2020 года по делу № 826/247/16 согласился с налоговой: подпункт 2 пункта 291.4 ограничивает «надання послуг певному колу осіб (платникам єдиного податку та/або населенню), до якого приватних нотаріусів не віднесено». ФОП второй группы, который сдал помещение нотариусу, вышел за пределы своей группы. Слово «население» суд прочитал так же, как налоговая: оно «не є специфічним, а використовується у загальному значенні», и нотариус, который ведёт независимую профессиональную деятельность, в него не входит.
В консультации от 27.02.2024 № 980/ІПК/99-00-24-03-03 ГНС ответила ФОП второй группы с кодом 68.20, что он «має право надавати послуги з надання в оренду нерухомого майна виключно платникам єдиного податку та/або населенню (фізичним особам)». Так же — консультации от 07.02.2023 № 245/ІПК/99-00-24-03-03-06 и от 04.08.2023 № 2280/ІПК/99-00-24-03-03-06. Индивидуальная налоговая консультация по пункту 52.2 Налогового кодекса имеет индивидуальный характер и может использоваться только плательщиком, которому она дана. Это позиция налоговой; силы нормы она не имеет.
Как это выглядит для ФОП, который сдаёт недвижимость:
- квартира человеку — вторая или третья группа;
- офис предпринимателю или обществу на едином налоге — вторая или третья группа;
- офис обществу или предпринимателю на общей системе — только третья группа;
- помещение банку или частному нотариусу — только третья группа;
- поиск арендаторов для чужих объектов за вознаграждение — только третья группа и класс 68.31 Агентства нерухомості.
Статус арендатора стоит проверить до заключения договора и следить за ним, пока договор действует: если общество на едином налоге перейдёт на общую систему, арендатор для ФОП второй группы окажется вне её круга.
Если арендатор вне круга, к доходу от него применяют ставку 15 % (подпункт 5 пункта 293.4), а с первого числа месяца после квартала — переход на общую систему (подпункт 9 подпункта 298.2.3). Те же последствия ждут и первую группу, которая сдаёт недвижимость.
Для субаренды на второй группе ничего не меняется: класс 68.20 и услуга те же. Консультация ГНС от 07.02.2023 № 245/ІПК/99-00-24-03-03-06 касалась именно её: ФОП второй или третьей группы, «яка надає в оренду (суборенду) житлові приміщення до 400 кв. м (включно) та/або нежитлове приміщення до 900 кв. м (включно), має право застосовувати спрощену систему оподаткування». Это право налоговая признаёт «за умови дотримання інших вимог, визначених у главі 1 розділу XIV ПКУ».
Посредничество — только третья группа. Вторую группу кодекс для посредников закрывает: действие подпункта 2 пункта 291.4 «не поширюється на фізичних осіб - підприємців, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна». В кодексе они до сих пор названы группой старого КВЭД-2005 — 70.31 Діяльність агентств нерухомості.
Третья группа — кому угодно. Подпункт 3 пункта 291.4 круг клиентов не ограничивает; исключение — электронные резиденты: они работают «виключно на користь нерезидентів України» и «не отримують доходи з джерелом походження з України, крім пасивних доходів». Доход от аренды имущества в Украине имеет источник происхождения из Украины (подпункт «б» подпункта 14.1.54) и пассивным не считается (подпункт 14.1.268). К третьей группе относятся и ФОП, и «юридичні особи - суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми». Для ФОП на третьей группе остаётся одно ограничение, присущее именно аренде, — площадь.
Предел площади: 0,2 га, 400 и 900 м² — только для ФОП
Для ФОП, которые сдают свыше 0,2 гектара земли, 400 м² жилья или 900 м² нежилых помещений, 1–3 группы закрыты (подпункт 291.5.3). Обществ в подпункте нет. Суммировать ли площади, кодекс не уточняет; безопаснее считать суммарно.
Подпункт 291.5.3 закрывает первую — третью группы для тех, кто сдаёт большие площади: «фізичні особи - підприємці, які надають в оренду». Пределы он называет так:
«земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів»
Адресат — только ФОП. Юридических лиц в подпункте нет, хотя соседние подпункты пункта 291.5 называют их прямо, и в главе об упрощённой системе другого предела площади для обществ тоже нет. ООО на третьей группе сдаёт без этого предела; у него свои ограничения — годовой доход (подпункт 3 пункта 291.4) и состав участников (подпункт 291.5.5).
Налоговая в двух консультациях пересказывает норму шире. В консультации от 09.03.2026 № 1306/ІПК/99-00-24-03-03 подпункт 291.5.3 передан так: «не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп суб’єкти господарювання (юридичні особи та фізичні особи – підприємці), які надають в оренду земельні ділянки». Слов «юридичні особи» в действующей редакции подпункта нет; та же формула — в консультации от 27.02.2024 № 980/ІПК/99-00-24-03-03. Консультация № 1306 дана по другому вопросу — о пересмотре арендной платы — и она индивидуальна (пункт 52.2). ООО на третьей группе, которое сдаёт площади сверх порогов, безопаснее до сделки получить собственную индивидуальную консультацию.
Пороги 400 и 900 м² установил Закон № 1117-IX от 17.12.2020; до него были 100 и 300 м², и их до сих пор можно встретить в старых текстах.
Как считать площадь, кодекс не уточняет. Слов «сукупно» или «сумарно» в подпункте 291.5.3 нет, хотя там, где кодекс суммирует площади, он так и пишет.
Что именно считают. В подпункте речь идёт о помещениях «та/або їх частини», которые ФОП «надають в оренду»: комната в квартире или часть склада тоже идёт в расчёт. Предел привязан к тому, что сдано: о площади, которая у ФОП в собственности, но не сдаётся, подпункт молчит. Порог для земли выражен в гектарах, для жилых и нежилых помещений — в квадратных метрах.
Безопаснее считать суммарно — отдельно для земли, жилых и нежилых помещений. Если площади не суммируют, а вы считали вместе, вы лишь ограничили себя. Если суммируют, а вы считали по каждому объекту, к доходу от такой аренды применяют ставку 15 % (подпункт 4 пункта 293.4), а плательщик переходит на общую систему (подпункт 5 подпункта 298.2.3). Когда каждый объект меньше порога, а вместе они его превышают, до сделки стоит получить собственную индивидуальную налоговую консультацию.
Код 68.20 в реестре плательщиков единого налога
Аренда без кода в реестре плательщиков единого налога оборачивается ставкой 15 % на первой и второй группе и переходом на общую систему.
Сам код прав не создаёт — так сказано в разделе «Сфера застосування» NACE 2.1-UA: «код виду економічної діяльності не створює прав чи обов’язків для суб’єктів». Но виды деятельности вносят в реестр плательщиков единого налога, и для аренды без кода в реестре у кодекса свои последствия:
- первая и вторая группа — ставка 15 % к доходу «від провадження діяльності, не зазначеної у реєстрі платників єдиного податку» (подпункт 2 пункта 293.4);
- первая — третья группа, кроме электронных резидентов, — обязательный переход на общую систему с первого числа месяца после периода, когда такую деятельность вели (подпункт 7 подпункта 298.2.3).
Код в реестре плательщиков единого налога и код в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГР) — разные записи. Почему кодекс закрывает именно деятельность, — в статье о КВЭД для бухгалтерских и консультационных услуг. Перечень тех, кому кодекс закрывает 1–3 группы, — в статье о запрещённых КВЭД на едином налоге; порядок добавления кода в каждый из двух реестров описан в статье как добавить КВЭД.
КВЭД 68.20 в NACE 2.1-UA: жильё на срок до года — 55.90
Номер и название 68.20 в NACE 2.1-UA сохраняются, но таблица соответствия относит к 55.90 жильё, которое сегодня сдают по 68.20 на срок не более года. Для посуточной аренды класс не меняется — 55.20; в описании 68.20 появляются аренда крыш под солнечные электростанции и здания центров обработки данных.
В NACE 2.1-UA, которую вводят в действие с 1 января 2027 года, номер и название 68.20 сохраняются: «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». Граница класса для жилья смещается. Таблица соответствия Госстата (версия 21.05.2026, строка 778) относит к 55.90 Діяльність інших засобів тимчасового розміщення такую часть нынешнего 68.20:
«надання житла та мебльованих або немебльованих кімнат або квартир на період не більше року»
В 68.20 остаётся жильё «для довготермінового використання на щорічній основі або довше» (строка 779), нежилые здания, земля, рынки. В описании класса впервые появились аренда крыш, «наприклад, для встановлення сонячних електростанцій», аренда заводов и фабрик вместе с машинами и оборудованием, здания центров обработки данных. Посуточная аренда, которую сегодня относят к 55.20 Діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання, по таблице остаётся в 55.20 (строка 715).
Точных дат перехода кодов в ЕГР и в реестре плательщиков единого налога Госстат и ГНС не назвали. ГУ ГНС в Тернопольской области 29.07.2026 со ссылкой на Госстат пишет, что КВЭД-2010 будет применяться «щонайменше до кінця 2027 року»; Налоговый кодекс до сих пор называет виды деятельности по КВЭД ДК 009:2010. Заявлений под NACE 2.1-UA в 2026 году подавать не нужно: классификация ещё не введена в действие. Что сделать с кодами уже в этом году — в статье о NACE 2.1-UA.
